Nutzwertgutachten, Parifizierung

Zweck eines Nutzwertgutachtens:

Zweck eines Nutzwertgutachtens (Parifizierung) ist die Berechnung der Nutzwerte und Mindestanteile der selbständigen Wohnungen, der sonstigen selbständigen Räumlichkeiten und der Abstellplätze für Kraftfahrzeuge der betreffenden Liegenschaft, zum Zwecke der Be­gründung von Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungs­ei­gen­tumsgesetzes 2002 – WEG 2002 – BGBl. I Nr. 70/2002.
 
Die Nutzflächenberechnung erfolgt vom Sachverständigen gemäß des §7 WEG 2002 unter Zugrundelegung der rechtskräftigen Bau­be­­scheide, der Einreichpläne sowie der eventuell erforderlichen Na­tur­maßaufnahmen.
 


Allgemeine Grundsätze:

Ziel eines Nutzwertgutachtens ist die Ermittlung der Nutzwerte zur Be­stimmung der Mindestanteile an den selbständigen Wohnungs­ei­gen­tumsobjekten der betreffenden Liegenschaft zum Zwecke der Be­gründung von Wohnungseigentum im Sinne der Bestimmungen des WEG 2002 idgF. Wohnungseigentum ist gemäß § 2, Abs. 1, das dem Miteigentümer einer Liegenschaft eingeräumte dingliche Recht, ein bestimmtes Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nut­zen und allein darüber zu verfügen.
 
Wohnungseigentumsobjekte (§ 2, Abs. 2) sind Wohnungen, sons­ti­ge selbständige Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge (wohnungseigentumstaugliche Objekte) an denen Wohnungs­ei­gen­tum begründet wird.
 
Mit derartigen Wohnungseigentumsobjekten können auch andere – bau­lich nicht verbundene – Teile der Liegenschaft als Zubehör (§ 2, Abs. 3) im Wohnungseigentum stehen. Dies verbunden mit  dem Recht diese Teile, wie etwa Keller- oder Dachbodenräume,  Haus­gär­ten oder Lagerplätze ausschließlich zu nutzen. Voraussetzung da­­für ist, daß das jeweilige Zubehörobjekt ohne Inanspruchnahme an­derer Wohnungseigentums-  oder Zubehörobjekte zugänglich und deut­lich abgegrenzt ist.
 
An Teilen der Liegenschaft, die der allgemeinen Benützung dienen (siehe § 2, Abs. 4) kann Wohnungseigentum nicht begründet wer­den.
 
Der Nutzwert (§8 WEG) ist in einer ganzen Zahl auszudrücken, wobei Teilbeträge unter 0,5 abgerundet und ab 0,5 aufgerundet werden. Er errechnet sich aus der Nutzfläche des Wohnungseigentumsobjektes durch Zuschläge oder Abstriche für Umstände, die nach der Ver­kehrs­auffassung den Wert erhöhen oder vermindern, wie etwa des­sen Zweckbestimmung, Stockwerkslage, Lage innerhalb eines Stock­werkes oder dessen  Ausstattung mit offenen Balkonen, Ter­ras­sen und Zubehörobjekten (§ 2, Abs. 3). Wertverändernde Zu­schlä­ge und Abstriche von insgesamt nicht mehr als 2 % (§8 (2) WEG) sind eben­so zu vernachlässigen wie Abweichungen des Bauplanes vom Na­tur­maß des jeweiligen WE-Objektes bis 3 % (§7 WEG) der Nutzfläche. 
 
Der Mindestanteil, der zum Erwerb von Wohnungseigentum erfor­der­lich  ist, entspricht dem Verhältnis des Nutzwertes des einzelnen WE-Objektes, samt seines allfälligen Zubehörs zur Summe der Nutz­werte aller WE-Objekte (und deren allfälligem Zubehör) und wird in einem diesbezüglichen Bruch ausgedrückt.
 
Der Regelnutzwert von 1,00/m², wird im Allgemeinen mit Rücksicht auf seine Lage innerhalb der Liegenschaft und die Ausstattung­/Be­schaf­fenheit für ein WE-Objekt, das alle Erfordernisse einer mo­der­nen Wohnmöglichkeit bietet (z.B. Vorraum, Abstellraum, Bad, WC, Küche, Zimmer),  angesetzt.
 
Nach Lage und Ausstattung sowie Verwendungszweck wird der Un­ter­schied der übrigen Wohnungen zur Wohnung, mit dem Re­gel­nutz­wert von 1,00/m², nachvollziehend mit Zu- und Ab­schlä­gen be­wer­tet, wobei hinsichtlich der Regelnutzwerte sowie der Zu- und Ab­schlä­ge die einschlägigen Literaturangaben und die Erfah­run­gen so­wie die Verkehrsauffassung, beachtet werden.
 
Allgemeine Teile an denen Wohnungseigentum üblicherweise nicht begründet wird, sind z.B. Gänge, Stiegen und Podeste, allgemeiner Heizraum, Wasch­küchen, Fahrradraum, Kinderwagenraum etc.
 
http://www.jusline.at/index.php?cpid=ba688068a8c8a95352ed951ddb88783e&lawid=78&paid=2&mvpa=1#
 

§ 2 WEG Begriffsbestimmungen

 

(1) Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen. Vorläufiges Wohnungseigentum ist das nach den Regelungen im 10. Abschnitt beschränkte Wohnungseigentum, das unter den dort umschriebenen Voraussetzungen vom Alleineigentümer einer Liegenschaft begründet werden kann. (2) Wohnungseigentumsobjekte sind Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge (wohnungseigentumstaugliche Objekte), an denen Wohnungseigentum begründet wurde. Eine Wohnung ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, der nach seiner Art und Größe geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen. Eine sonstige selbständige Räumlichkeit ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, dem nach seiner Art und Größe eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zukommt, wie etwa ein selbständiger Geschäftsraum oder eine Garage. Ein Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug ist eine - etwa durch Bodenmarkierung - deutlich abgegrenzte Bodenfläche, die ausschließlich zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs gewidmet und dazu nach ihrer Größe, Lage und Beschaffenheit geeignet ist; eine Stellfläche etwa aus Metall, die zu einer technischen Vorrichtung zur Platz sparenden Unterbringung von Kraftfahrzeugen gehört, ist einer Bodenfläche gleichzuhalten. (3) Zubehör-Wohnungseigentum ist das mit dem Wohnungseigentum verbundene Recht, andere, mit dem Wohnungseigentumsobjekt baulich nicht verbundene Teile der Liegenschaft, wie etwa Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze, ausschließlich zu nutzen. Diese rechtliche Verbindung setzt voraus, dass das Zubehörobjekt ohne Inanspruchnahme anderer Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekte zugänglich und deutlich abgegrenzt ist. (4) Allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht. (5) Wohnungseigentümer ist ein Miteigentümer der Liegenschaft, dem Wohnungseigentum an einem darauf befindlichen Wohnungseigentumsobjekt zukommt. Alle Wohnungseigentümer bilden zur Verwaltung der Liegenschaft die Eigentümergemeinschaft; sie ist eine juristische Person mit Rechtsfähigkeit in dem durch § 18 Abs. 1 und 2 umschriebenen Umfang. (6) Wohnungseigentumsbewerber ist derjenige, dem schriftlich, sei es auch bedingt oder befristet, von einem Wohnungseigentumsorganisator die Einräumung von Wohnungseigentum an einem bestimmt bezeichneten wohnungseigentumstauglichen Objekt zugesagt wurde. Wohnungseigentumsorganisator ist sowohl der Eigentümer oder außerbücherliche Erwerber der Liegenschaft als auch jeder, der mit dessen Wissen die organisatorische Abwicklung des Bauvorhabens oder - bei bereits bezogenen Gebäuden - der Wohnungseigentumsbegründung durchführt oder an dieser Abwicklung in eigener Verantwortlichkeit beteiligt ist. Miteigentumsbewerber ist derjenige, dem im Fall der Begründung von vorläufigem Wohnungseigentum schriftlich, sei es auch bedingt oder befristet, vom (früheren) Alleineigentümer die Einräumung von Miteigentum an der Liegenschaft und der Erwerb von Wohnungseigentum an einem bestimmt bezeichneten Wohnungseigentumsobjekt zugesagt wurde. (7) Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche eines Wohnungseigentumsobjekts abzüglich der Wandstärken sowie der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen und Ausnehmungen. Treppen, offene Balkone und Terrassen sowie Zubehörobjekte im Sinne des Abs. 3 sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen; für Keller- und Dachbodenräume gilt dies jedoch nur, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind. (8) Der Nutzwert ist die Maßzahl, mit der der Wert eines Wohnungseigentumsobjekts im Verhältnis zu den Werten der anderen Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft bezeichnet wird. Er ergibt sich aus der Nutzfläche des Objekts und aus Zuschlägen oder Abstrichen für werterhöhende oder wertvermindernde Eigenschaften desselben. (9) Der Mindestanteil ist jener Miteigentumsanteil an der Liegenschaft, der zum Erwerb von Wohnungseigentum an einem Wohnungseigentumsobjekt erforderlich ist. Er entspricht dem Verhältnis des Nutzwerts des Objekts zur Summe der Nutzwerte aller Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft. (10) Die Eigentümerpartnerschaft ist die Rechtsgemeinschaft zweier natürlicher Personen, die gemeinsam Wohnungseigentümer eines Wohnungseigentumsobjekts sind.

 
 
 
 

§ 7 WEG Berechnung der Nutzfläche

 

Die Nutzfläche ist in Quadratmetern auszudrücken. Sie ist auf Grund des behördlich genehmigten Bauplans zu berechnen. Ist dies jedoch nicht möglich oder wird eine Abweichung des Bauplans vom Naturmaß des jeweiligen Wohnungseigentumsobjekts um mehr als 3 vH erwiesen, so ist dessen Nutzfläche nach dem Naturmaß zu berechnen.

 
  
 
 

§ 8 WEG Berechnung des Nutzwerts

 

(1) Der Nutzwert ist in einer ganzen Zahl auszudrücken, wobei Teilbeträge unter 0,5 abgerundet und ab 0,5 aufgerundet werden. Er ist aus der Nutzfläche und aus Zuschlägen oder Abstrichen für Umstände zu berechnen, die nach der Verkehrsauffassung den Wert des Wohnungseigentumsobjekts erhöhen oder vermindern, wie etwa dessen Zweckbestimmung, Stockwerkslage, Lage innerhalb eines Stockwerks oder dessen Ausstattung mit offenen Balkonen, Terrassen und Zubehörobjekten im Sinne des § 2 Abs. 3. (2) Zuschläge für die Ausstattung mit Zubehörobjekten im Sinne des § 2 Abs. 3 sowie mit offenen Balkonen und Terrassen sind in einer ganzen Zahl auszudrücken; es gilt die Rundungsbestimmung des Abs. 1 erster Satz; der Zuschlag ist jedoch mindestens mit der Zahl Eins anzusetzen. Sonstige werterhöhende oder wertvermindernde Unterschiede, die insgesamt nur einen Zuschlag oder Abstrich von nicht mehr als 2 vH rechtfertigen würden, sind zu vernachlässigen. (3) Der Nutzwert eines Abstellplatzes für ein Kraftfahrzeug darf dessen Nutzfläche - außer zur Berücksichtigung von Zubehörobjekten - rechnerisch nicht übersteigen. Bei seiner Berechnung ist neben den in Abs. 1 genannten Umständen auch zu berücksichtigen, ob der Abstellplatz in einem Gebäude oder im Freien liegt, letzterenfalls ob er überdacht ist.